Las ventas de viviendas previamente ocupadas en EE. UU. cayeron en septiembre por octavo mes consecutivo, igualando el ritmo de ventas previo a la pandemia de hace 10 años, ya que los cazadores de viviendas lidiaban con tasas hipotecarias marcadamente más altas, precios de viviendas en aumento y una oferta aún escasa de propiedades en El mercado.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dijo el jueves que las ventas de viviendas usadas cayeron un 1,5% el mes pasado desde agosto a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,71 millones. Eso es un poco más alto de lo que esperaban los economistas, según FactSet.
Las ventas cayeron un 23,8% desde septiembre del año pasado y ahora están al ritmo anual más lento desde septiembre de 2012, excluyendo la fuerte desaceleración de las ventas que ocurrió en mayo de 2020 cerca del comienzo de la pandemia.
El precio medio nacional de la vivienda aumentó un 8,4% en septiembre respecto al año anterior a $384.800.
El mercado de la vivienda se ha ralentizado este año debido al aumento de las tasas hipotecarias. La tasa promedio de un préstamo hipotecario a 30 años subió al 6,94% esta semana, la tasa más alta desde abril de 2002, según el comprador de hipotecas Freddie Mac. Un año antes, la tasa promedió 3,09%.
Las tasas hipotecarias más altas reducen el poder adquisitivo de los compradores de vivienda, lo que hace que menos personas puedan comprar una vivienda. Considere, un comprador que obtuvo una tasa del 3% en una hipoteca a 30 años para comprar una casa de $300,000 el año pasado solo podría pedir prestados $190,000 hoy por el mismo pago mensual..
“Esta es la razón por la que los compradores han sido esencialmente expulsados del mercado”, dijo Lawrence Yun, economista jefe de NAR.
Las tasas hipotecarias han aumentado considerablemente junto con el rendimiento del Tesoro a 10 años, que ha subido en medio de las expectativas de que la Reserva Federal seguirá subiendo las tasas de interés en su intento por reducir la inflación. El rendimiento a 10 años alcanzó su nivel más alto desde junio de 2008 esta semana.
Debido a que generalmente existe una demora de uno o dos meses entre la firma del contrato de compra de una vivienda y la venta completa, el impacto del último aumento en las tasas hipotecarias no se reflejará en las ventas hasta dentro de varias semanas. Eso probablemente signifique más caídas en las ventas de viviendas en el futuro, dijo Yun.
Las crecientes tasas de los préstamos hipotecarios no solo hacen que las viviendas sean menos asequibles, sino que también desalientan a los propietarios de viviendas que fijaron una tasa ultrabaja durante los últimos dos años de comprar una nueva casa. Eso, a su vez, puede limitar la cantidad de casas disponibles para la venta.
El inventario de viviendas en el mercado disminuyó en septiembre por segundo mes consecutivo. Cerca de 1,25 millones de viviendas estaban en el mercado a fines de mes, un 2,3% menos que en agosto y un 0,8% frente a septiembre del año pasado, dijo la NAR.
“Las casas permanecen en el mercado por más tiempo, solo permanecen en el mercado”, dijo Yun. “Los compradores han desaparecido”.
En promedio, las casas se vendieron en solo 19 días desde que llegaron al mercado el mes pasado, frente a los 16 días de agosto. Antes de la pandemia, las casas generalmente se vendían más de 30 días después de haber sido puestas a la venta.
Al ritmo de ventas actual, el nivel de propiedades en venta asciende a un suministro de 3,2 meses, dijo Yun. Eso no ha cambiado desde agosto. En un mercado más equilibrado entre compradores y vendedores hay una oferta de 5 a 6 meses.
Si bien la competencia por las viviendas ha disminuido a medida que aumentan las tasas hipotecarias, no es inusual que los vendedores reciban múltiples ofertas debido a que hay muy pocas propiedades en el mercado. Eso está ayudando a impulsar los precios de las viviendas, incluso en un mercado en desaceleración.
Aún así, Yun espera que los precios de las viviendas bajen en aproximadamente la mitad del país el próximo año, y los estados donde el valor de las viviendas se disparó en los últimos años experimentaron las mayores caídas. Eso incluye a California, donde los precios podrían caer un 10% el próximo año, dijo.
“Las tasas hipotecarias más altas siempre impactan estos mercados caros más que otros mercados”, dijo Yun.
